単純に高利回りを目的とするのではなく、分散投資によるリスクヘッジ、将来の資金需要に際して個別売却によって資金化できる、いつ起こるか分からない相続の対策等の理由で、複数物件を、借入無しキャッシュ購入されています。

　今回は「オーナーチェンジ物件投資」について、注意するべき点を申し上げます。

【表面利回り】について

　表面利回りとは、「現在の月額賃料・共益費収入」×１２ヶ月（１年分）を物件価格で割り戻した％となります。

ＥＸ）月額賃料共益費収入金80,000円×12＝960,000円／物件価格18,000,000円であれば、表面利回りは5.33%です。

購入の目安となりますが、実質的な利回りとは大きく乖離しています。

【実質的な利回り】とは、

　所有者が管理組合に支払う月々の管理費・修繕積立金並びに固定資産・都市計画税を

月々の収入となる賃料・共益費収入から差し引いた金額を物件価格で割り戻した％です。

　　 ＥＸ）物件価格　金18,000,000円①

　　　　 　月額賃料・共益費  金80,000円②

　　　　　 月額管理費・修繕積立金　金10,000円③

　　　　　 年額固定資産税・都市計画税　金50,000円④

　　上記のＥＸであれば、

　　実質的な利回りは、｛（②－③）×１２－④｝／①　＝　4.38％　となります。

オーナーチェンジ物件投資のメリットとして、入居者が住んでいる状態のまま賃貸借契約を引き継いで、購入時より収入が約束されている点があげれます。しかし、現在の賃借人が退去した場合、次期賃借人募集をする必要が生じます。これには、空室・無収入期間（募集期間）や新規賃借人募集・契約締結際して費用が発生します。

　その費用とは、①募集に係る広告料　②水回り等室内洗い・リフォーム費用です。

①     については、募集時期・エリアによってケースバイケースですが、賃料の１～２ケ月

②     についても使用状況によってケースバイケースですが、単身者用の場合、金5万円～金20万円を要します。

入居期間は様々です。２年ほどで退去されることもあれば、１０年超居住される場合もあります。

そして、賃借人との折衝の仲立人としての管理会社に対して、管理委託料が発生します。

月々の賃料・共益費収入の５％が管理委託料の相場です。

　弊社における管理業務の主な内容は、会計業務として未収金督促、運営調整業務として苦情受付及び対応・各種苦情相談に関する貸主への報告協議等、解約明渡時業務として解約受付・退去立会い等となります。

さらに注意点として、

現在の賃貸借契約内容、賃借人の属性、連帯保証人の有無、家賃等保証会社との契約の有無、契約借家人賠償保険契約の有無を確認する必要がございます。

ご興味ございましたら、お気軽にお問合せくださいませ。

メゾン・ド・アクト　２階部分　南西角住戸です！

　所在地：兵庫県神戸市東灘区魚崎中町2-6-27（住居表示）

　交　通：阪神電鉄神戸本線「魚崎」駅徒歩８分

　構　造：ＲＣ造4階建2階部分

　築年月：1986年11月

　総戸数：58戸

　専有面積：14.85㎡　　南向きバルコニー

以下、物件補足説明について

◆本物件は、アパマンプロパティ㈱によるサブリース賃貸物件です。

A所有者（貸主）⇒B㈱アパマンショップサブリース（借主）

　　　　　　　　　　B㈱アパマンショップサブリース（転貸主）⇒C（転借人）

　A・B間の賃貸借契約に関して、

　＜収入＞月額賃料　　　　　 金24,000円①

　＜支出＞月額修繕積立金　　　金5,150円②

          振込手数料　　　　　　金660円③

　＜手取月収入＞①－②－③　 金18,190円　　×１２ヶ月　年収入金218,280円④

◆売却希望価格金2,800,000円⑤

　利回り：7.79％　（④／⑤）

令和６年度固定資産税・都市計画税年額　金21,800円⑥

　NOI利回り：7.01％　(〈④－⑥〉／⑤)

弊社へ管理委託される場合、月額税込999円（手取月収入金18,190円×5％・別途消費税）を

頂戴致します。

【本サブリースのメリット】

①     空室リスクがない。（但し、Ｃ（転借人）が退去した場合、1ヶ月分の月額賃料は免責となります。）

②     所有者が管理組合に月々支払う管理費金4,500円支払いが不要です。

【本サブリースのデメリット】

①     Ｃ（転借人）が退去した場合、1ヶ月分の月額賃料は免責となります。

②     室内の設備等の故障・不具合が発生したとき、修繕費金21,000円（税込）以下の場合は、所有者の承諾なく修繕を実施する。

以上

賃借人様から、某心理的瑕疵を表示するサイトに、

当物件が掲載されているとの相談を受け、貸主様は当然の事、

当物件の大手マンション管理会社にも問合せ、

調査致しましたが、そのような事件は確認できませんでした。

しかし、賃借人様は相当悩まれ、結果、ご商談見送りとなりました。

弊社では、「人の死の告知」に関しては、

事件内容にも経過年数にかかわらず、

売買・賃貸お取引すべてにおいて、

調査し知りえた事故情報は開示しております。

本ガイドラインにおいては、以下の事項等について記載されています。

・宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
・取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。
・賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
・人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。

この記事の執筆者

このブログの担当者 鎌倉 仁興

オーシャンズプロデュース　ブログ担当
【 資格：宅地建物取引士、、ファイナンシャル・プランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスター（相続対策専門士）、賃貸不動産経営管理士、ビル経営管理士】 得意な物件は売買物件全般。
不動産業界歴33年の経験を活かして、中崎町を中心に不動産売買など土地・建物に関することを総合的に行っております。「顧客第一・地域密着」をモットーにお客様に満足していただけるよう、不動産売却・購入をサポートさせていただきます。

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増え続けると言われている空き家について、空き家を放置するリスクとは、どのようなものがあるのでしょうか。

またリスクを回避するための売却と解体処分についてご紹介します。

空き家を放置するリスクとは、空き家になると建物は急速に老朽化すると言われ、さまざまなリスクに発展すると言われています。

空き家になり、定期的に換気をしなくなれば、室内に結露が発生しカビが生えてしまいます。

空き家を放置すると、雑草が生え放題となり管理不足によって景観を損ない、ご近所トラブルに発展する可能性も。

さらに不法侵入や放火のターゲットとなってしまうリスクは重く受け止めるべきでしょう。

2015年に制定された「空き家対策特別措置法」によって、管理不足かつ危険な空き家に対して、「特定空家」と指定できるようになりました。

自治体による調査の結果、「特定空家」と指定されると、通常1/6に減額されている固定資産税の優遇は受けられなくなります。

自治体からの命令によって罰金を課せられるリスクもあります。

空き家を放置せず、リスクを回避するための方法とは、売却と解体処分です。

売却処分をするなら、なるべく空き家になった期間が短い内に、不動産会社へ相談をオススメします。

売却金額を一括見積もりできるサイトがあるので、そちらを参考にするのも1つの方法です。

サイトに掲載されている大手不動産会社は、信頼できる反面、扱う物件数も多いため、古い空き家については敬遠される場合もあると覚えておきましょう。

相続した物件を3年以内の12月31日までに売却し、その他の基準をクリアすると、譲渡所得税の優遇を受けられるので、なるべく早く売却するのがポイントです。

中古物件として売れにくい場合は、古家付き土地として販売すると、土地を探している人へアピールができるでしょう。

それでも売却が難しい場合、所有者が家を解体し、更地にして売却する方法があります。

先程もご紹介した「空き家対策特別措置法」の制定によって、自治体から解体費に対しての補助金が設けられています。

金額や詳しい制度については自治体によって違い、条件などの審査があり、補助金額も自治体の基準によって決定される制度です。

「老朽危険家屋解体撤去補助金」や「空き家解体助成金」など、自治体によって呼び名も違います。

補助金の申請する許可が得られたら、解体を実行し、実行した報告書と一緒に補助金を申請する流れです。

補助金は解体処分の事前申請ではないため、工事業者へ支払費用は、所有者がいったん全額負担する必要がありますので注意してください。

今回は、空き家を放置するリスクについて、また空き家の売却や解体処分についてご紹介しました。

ぜひ参考にしてみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者 鎌倉 仁興

オーシャンズプロデュース　ブログ担当
【 資格：宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスター（相続対策専門士）、賃貸不動産経営管理士、ビル経営管理士】 得意な物件は売買物件全般。
不動産業界歴33年の経験を活かして、中崎町を中心に不動産売買など土地・建物に関することを総合的に行っております。「顧客第一・地域密着」をモットーにお客様に満足していただけるよう、不動産売却・購入をサポートさせていただきます。

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不動産業界歴33年の経験を活かして、中崎町を中心に不動産売買など土地・建物に関することを総合的に行っております。「顧客第一・地域密着」をモットーにお客様に満足していただけるよう、不動産売却・購入をサポートさせていただきます。

今年に入りコロナ終息と同時に大阪市北区でも海外からの観光客が急激に増えて参りました。これに伴い、コロナ禍の影響で渡航制限がかかり外国人旅行者が激減した民泊も再び活況を呈してまいりました。

民泊の先駆け時代では、区分所有マンションで民泊事業を営む事業者も多く見られましたが、宿泊者の騒音やゴミ出し等の問題から、一部例外を除き、ほぼすべての管理組合にて

民泊禁止が徹底されています。（一部例外となる民泊可能な区分所有建物については、所有者の大半が外国人となっています。）

　また、法律面においては、民泊についての一定のルールを設ける目的で、2018年6月に

住宅宿泊事業法が施行されました。この法律により、現在、民泊を行う場合は、以下の３つの中から選択することになっています。

①  旅館業法の許可を得る

②  国家戦略特区法の認定を受ける

③  住宅宿泊事業法の届出を行う