「借地借家法」という言葉をご存じでしょうか？
借地借家法とは、建物の所有を目的とする地上権、土地賃貸借、建物の賃貸借つまり借地と借家について定めた法律です。
この法律は、賃借人の保護を目的に施行されました。
賃借人の権利を明確にし、 一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権など期限を設けた借地権を新設することにより、賃貸市場の活性化を図る内容となっています。
今回は、借地借家法について解説します。
「普通借地権」と「定期借地権」とは？違いについて
借地権とは、第三者の土地を借りてその上に自分の建物を建てることができる権利を指します。
借地権には、普通借地権と定期借地権があります。
普通借地権の存続期間は30年で、借地契約を更新する場合は、最初の更新は20年、それ以降は10年の更新となります。
ただし、契約によってこれよりも長い期間を定めることも可能です。
契約期間の他にも、借地権者による契約更新請求、貸主による借地契約の更新拒絶の要件、借地権の効力、借地条件の請求などについて定められています。
一方で、定期借地権の存続期間は50年以上で、契約の更新及び建物の築造による存続期間がありません。
満了時の立退料の支払いや建物の買取りも不要となる点が特徴です。
定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権があります。
建物賃貸借契約とは？普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約
建物賃貸契約とは、建物の使用及び収益を得させることによって、代わりに賃料を受け取るというものです。
建物賃貸借契約には、「普通建物賃貸契約」と「定期建物賃貸借契約」があります。
普通建物賃貸借契約の期間は1年以上で、賃料増減額請求権が認められ、減額しない特約は無効となります。
また、書面以外で口頭による契約締結も有効です。
期間満了時は、解約の申し入れなされ、正当事由がない限りは更新されます。
一方で、定期建物賃貸借契約は、期間の定めはなく、賃料増減をしない旨の特約も可能となります。
契約の締結に関しても、公正証書による等書面によって契約をするときに限り認められます。
また、期間満了により当然に終了し、1年以上の期間を定めた場合には、賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができないとされています。
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