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賃貸借では3年経過すると事故物件にならない!?

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賃貸借では3年経過すると事故物件にならない!?

カテゴリ:制度・法律

先日、分譲マンション賃貸物件のご商談に際して、

賃借人様から、某心理的瑕疵を表示するサイトに、

当物件が掲載されているとの相談を受け、貸主様は当然の事、

当物件の大手マンション管理会社にも問合せ、

調査致しましたが、そのような事件は確認できませんでした。

しかし、賃借人様は相当悩まれ、結果、ご商談見送りとなりました。

 

弊社では、「人の死の告知」に関しては、

事件内容にも経過年数にかかわらず、

売買・賃貸お取引すべてにおいて、

調査し知りえた事故情報は開示しております。


一般的には、不動産取引にあたって、取引の対象不動産において過去に生じた人の死に対する事案について、宅地建物取引業者による適切な調査や告知に係る判断基準がなく、取引現場の判断が難しいことで、円滑な流通や、安心できる取引が阻害されているとの指摘があることを背景として、                                                                                                      昨年10月に、国土交通省が宅建業者に対して「人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。            本ガイドラインは、取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめています。


本ガイドラインにおいては、以下の事項等について記載されています。


・宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
・取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)については、原則として告げなくてもよい。
・賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね3年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。

・人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。


出展:国土交通省ガイドラインの概要
//www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html


分かりやすくまとめると、

①ガイドラインの対象物件は、「居住用物件」とされています。

 事業用物件はガイドラインの対象にされていませんが、

 これは、事業用物件については心理的瑕疵が問題にならないという趣旨ではないようです。

②告知しなくていい場合とは?

 ◆自然死、日常生活の中での不慮の死

  ただし、死後長期間にわたり人知れず放置され、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は

  除きます。

 ◆他殺・自死・特殊清掃が行われた自然死・日常生活の中での自然死の場合

  ・賃貸借契約の場合

    事案発生・発覚からおおむね3年経過した後

   (注釈)

    心理的瑕疵は人の記憶に基づく嫌悪感に根拠づけられるため、

    時間がたつと記憶も薄れて影響は少なくなる「時間希釈の原則」という考え方が

    採用されています。

    逆に言うと、自殺や他殺などが発生しても、賃貸物件なら3年を経過すれば事故物件にはならないという事になります。

    また、ガイドラインでは事故が有ってから3年以内に2番目以降に借りる「二次賃借人」

    に対して説明義務があるかどうかは現在のところ論じてられません。

  ・売買契約の場合

    経過期間にかかわらず、相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、

    告知を要す。

 ◆日常生活において通常使用しない共用部分で発生した他殺・自死・特殊清掃が行われた自然死

③例外

 ②に該当する原則告知しなくてよいとされた場合でも

 事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は、告知する必要があります。


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